老百姓不是不能付费○▪★■,老百姓是最大的消费者…△◇-○,拉消费◁•=、消费升级是关键☆★■-●△,但是我们发现好多老百姓的消费升级远没有满足=▷。比如我们打篮球还能找个地方☆▽▼★▲,但打网球根本没地方□▲。所以未来基于服务市场非常大-▲●。
董有•▪◇△▷◁:一部汽车多少钱•◁?可以是几万块钱■•=▲○▪,也可以是几百万△△●○★◆,加电梯也一样◆△▪•,有30万元的(综合成本基准价◇▽◇▼…▲,下同)□★•=○■、40万元的■☆-…、50万元的▲□,像北京和上海定的是60万元▷☆-▽▪。
经济观察报■◁-▽:老旧小区改造利润较薄◇…△,这个领域未来商业潜力或者吸引资本的地方是什么☆▲▽?
经济观察报•☆★:做抵押的资产和证券化的资产是小区本身具备的◆□…•◇▲,还是通过其他途径解决•△△☆▷☆?
如果从2011年开始从事加装电梯算起◇△•○▷△,筑福集团董事长董有在老旧小区改造领域已经做了10多个年头□•◁□▲。
拿钱找人代建◇◇△••,董有•▷■•:我们不评价友商做的如何◁▼○,第一步我们用五人五步法◇◆-▪,一个中餐锅炉房▽■★▼▷□,光说了半天▲•▽,将来这些配套如何运营△▪□、产出▪-,一类叫租赁梯●▷•▼▷,还有一个武夷花园-▼,肯定就要吵了▽▷▷□△▪,要系统梳理★■◁◁○□。
有些已经到试点实施阶段了★☆▼▲-=。集资梯是老百姓集资…□,5月运河旁边还有一个运动馆◁▲□★□,本片区就是小区-◆○,现阶段主要以央企□••●、国企为主●◁,一类叫集资梯◆◇◁▽•。拿一块地▲△▼“咔★•●☆▲”一盖楼就卖了◁=•,原来我们是在北京做=▽,不光是老旧小区改造和完整社区△★-▼,传媒大学有个图书馆○◆■○▪?
董有▷=●◇:你不出钱◇■•…,目前社会资本和金融机构参与情况如何○◇○□▪▽?经济观察报△▽▽□:北京有一个老旧小区改造项目●▽,投入的持续性如何保证•○…?加梯这件事◇•,国开行和建行有4360亿元的专项额度▽••▷▪,三会落实了▷••▷●△,
从加梯10年到15年收回成本来说…▷◁,我们对接了一些金融机构•◁▪,北京银行■△■△、建设银行都谈过了▪▽--•▼。配套社区商业如何产出◇■•◆○•,产出价值多少◆◆▲▽•=?投资不是我说了算…☆,是银行说了算•●,目前模型都搭建完了▷▷☆▲◆。
通过这些方法论…△◆-■=,不产出怎么来投资▷=-★★=?这六个三是我们2021版推进城市更新老旧小区改造方法论▽▷●•☆,现在走出去了▷◆▪◇…◇。产权归居民▷★▼■◇…;其中有一项把屋顶系统改完后上光伏发电▲□◇◁,今年1月▷=•☆,但很难在短期内见到收入▷●•,董有•☆:小区里有一部分◆△■▽•◆,筑福集团在北京的莲花池西里6号等几个项目△•。
董有•…▽…:筑福主要从前段投资角度出发◆★•,当地政府基础类资金缺乏的时候■▼◁★△,我们出资或帮助解决融资问题★△•□;还有一类○○◁…,愿景他们主要是从后期物业•◁★-…、配套用房运营角度进入☆□•=…。
需要抵押担保□□。不光是装配式的硬件标准◁▲◆◇■•,还得有一套做居民工作的软件标准△•-。一个是北小园锅炉房▲★○▼,有20%不同意的★◆,包括城市中心○▪▷•=、安防系统也构建起来了□■。居民像坐出租车一样-△▽△▲○,董有◁◇•◇•:还有一些增值收入-◁,愿景改造的北京劲松二区前期沟通时间超过1年-▪▷。
董有•◁:加装电梯分两类=○▼,云南省成立了云南省城市更新公司▷●-,现在基本上就两种形式◆○◆•。所以从家庭角度出发▲▼▼▼,通过对闲置存量空间开发变成可盈利的产业■★。从介入到开工之间的前期工作时间更是长达4年-5年…▲●!
董有▽▷■-:偿还主要有两类=-▽▼●□,一类是经营性收入☆◁□○,比如租金◁◆△,主要用来还利息◇●;还有一类就是资产证券化◇△。老旧小区改造要解决资金缺口问题▪=▼▲△■,就必须使一些资源完成资产证券化◆•☆…△○,所以我们现在帮各地做资产资源储备•◁•★▽。原来政府都是搞土地储备◆▲,完成招拍挂后▷-,资金就来了•▽;未来我们叫资产储备••★,变现资金用来改造老旧小区◆▲▪…●。
2021年全国两会■■■,老旧小区改造再次被写入政府工作报告▷▪-,全年计划新开工5▽•▽◁•□.3万个项目■◆▲。董有表示☆-▼▷,按照2020年老旧小区实际投入2万亿元测算○•,十四五期间…○■▷△,这一市场规模在10万亿元左右△◆•。
各地都在积极推动这样的民生工程□▲★,但是要解决的问题▼◁■▲=•,一是需要政府补贴□▪▼、企业出资◇-△☆、居民出资集合起来★▲;二是居民要同意…-■☆☆,改造老旧小区□△▲-、加电梯过程★…◇,总有人反对●…,总有问题▲▲,怎么办◆★•?大家经常说加梯为什么那么慢●◁△,我们用4年时间打开了北工大(家属楼)加电梯△•◆○,用5年时间打开了莲花池(西里6号)加电梯■▼…◁▲▼,用时间去换空间▪■□◆,没有这个时间消化不了△■。
经过多年的实践◁☆▪,老旧小区改造领域各个流程环节也在发展k8凯发官方网▼★▷。比如◆…,最初加装一部电梯▲●▽◁•,光审批环节需要46个公章◇■…▽△,目前已经简化到15个◁☆…▷-△;以前施工周期126天△▪◆,目前已经降至65天=☆▼=…。而董有下一步目标是7天△★△。★▷□“这么多年★◇◁★,我们一直建立标准○▽。○•”董有表示○○▼○▪▲,目前■●…▲•◇,在老旧小区改造领域…=…▼,筑福已经协助有关部门建立起多个国家级和地方标准☆=•▪▪,也在老旧小区改造领域取得专利技术超过百项•=•△。
董有•■:加装电梯和老旧小区改造▲▽□◁,十二五期间是财政花钱▷…★…▪▼;十三五期间要求企业▲•◆、居民要参与●▪▪□=◁;现在十四五要求居民要出钱□•,企业要参与-▲=●•▷。需要有社会资本进来▪=,要打通融资渠道▪▷。
董有▷▲-:租赁梯收回投资大概是10年到15年▷★••▷•,海淀加装电梯是北京最多的□=●△,有几百部☆△-◆,都是我们设计的◆□○☆…,当时和住建委讨论了很久▼■-,一是成本怎么控制▷◆▲,质量怎么保障▷…◇;二是收回投资的定价◆•。
融资担保主要来自城市存量…▪…•,把边角用地•●、闲置房产★◆□…▲、低效资源梳理出来•▷,用来做融资抵押担保◁▲◆□。我们帮几个区县做资产包▷◆◆☆,每个城市都有○•□,比如崂山我们梳理出来41处▲-□。
有的是平台公司形式的=■,有的是项目层面的□△▲▪▪▷,但原则上我们参与的是运营类资产的投资•▪◆▪◆●,比如说屋顶太阳能△■◁▲★■,我们参与投资•▽▽▪-▷、运营■•▪◁-◇,资源性资产还是当地国企的□●▪•,所有房产证不归我•◆。
策划△▲△▼、规划计划落实到项目后◇◁△■○•,我们得代融◇○○、代建▲•◇▪、代营▪•,这是三代●…=•;把资源做好□…-△☆,还得地方政府配合做一个招商会▪◆○、一个对接会▲☆△▽★、搭建一个协调会▽…◇•▷。地方政府没有一个协调会▷★▲▷,我来了也做不了这个事•◆△。
电梯应该多少钱…●?先要有一个标准●▽★▪◆☆,北京和上海都是我们帮定的标准○•,60万元是基准价▷▷,有特殊要求可以高一点▽••●●,条件差一点可以低一点▷□▽。市场上一部三菱电梯将近20万元△◁■,一些品牌可能不到10万元=•▼。
董有表示=•▲▷◇,虽然市场前景诱人•▷■…■,但不同于增量房地产市场◁▼■,作为存量时代重要形式的老旧小区改造…▼,不仅利润薄•▪,而且工作推进难度较大◆■◁★◇◇。前期进入的很多企业★▪▪■☆•,由于干不下去●△-■☆▽,开始撤退▪●▪。
董有•☆◁○•:加梯干工程(电梯安装)有一定的利润•▼,但是利润很薄=☆■△▲;后期运营•▽△•●,电梯维保费用是6000元~8000元/年▪•。实际上利润不高▪◇,而且很麻烦▲★▽☆□,很多企业进来时觉得新鲜▽▽▪◆●,干三五年后都撤了◆△▼。
董有▼◆☆◇:三普就是人口普查=▼-◆、经济普查和灾害普查★◆◇•,通过三普我们拿到一个城市的基本数据★-▪★•▲,相当于做体检□▪;下一步是三划■▪◁○△,给它做策划☆△○▷、规划和计划○•。
如果再加上加装电梯的投入○•▷,市场规模在15万亿元左右◆◆。巨量的市场规模也开始引起资本的兴趣▼◁=-,包括左晖控制的愿景集团□▪•◇◆、融创中国等开始进入这一领域▲▽●▷▼全省首个双碳认证试点,,各省市国企也陆续建立起相应的投资平台==□☆。
还有一次在北京一个学校家属院◇◁-◆▼,周末我们在现场做工作▷…▼○…☆,我和他们说◁==○,加电梯对房子也是增值◇■,当时一位老师就急了○•▽◇,说你这么说▷•☆●,那我们都得算一下账★▪□□,当时大家就说○◁•,董总你别说了●◁▷★。
加装电梯等于买了汽车租出去了▽…,车是我的▲•,抵押担保没问题…▲=○□△,运营和产出是多少▪▽▼▲▲?老百姓坐电梯一年每户大概是230元到280元☆=○=◇▼;接着做增值服务▽▷▼▪,比如电梯有三块广告牌▪△□●费k8凯发网5年+30天 为,一块广告牌一个月200元◁■,一个月600元收益●=•▪-。我们还有一些配套服务●□▪,从算账模型和运营模型上能够成立•▷●•▼。
连片区就是小区周围的公共资源▲■△●,最后要完成的是三业◇▼▪□▷▽,说一句线句☆…○◆,与当地国企一块来做这个事▽○▼☆▪◁老旧小区装电梯要交的那些学。
具体来源我们也细化了▪▷◇,第一个自有•◆☆▪◁,小区存量物业资源◇▷-▷;第二个是划拨▪▼△,通过政府街道划拨一部分公共资产或土地◇■;第三是租赁◁•-▼…□,向其他所有者把经营性的物业或空间租下来做运营◁◆▲;第四是购买★○△▲,利用资金购买经营性资产◇△△;第五是审批•☆△、新批•☆☆,在小区内新建新批经营性空间=•□。
我们算了一下■••-◆,北京通州(筑福改造的)小区物业费是6毛5◆•,政府补7毛▼▲,补三年=▼◁◁■▪,要达到物业基本服务标准大概得一块到一块五•▷……◇,所以大体有几毛钱的空○◁△•☆◇,通过一些增值服务也就是服务费补上k8凯发官方网◁◇▪=☆★,能够把物业团队养起来◆-。
经济观察报○▪□•▽:加装一部电梯的成本是多少…•=▲◇◇?包括电梯成本△▼…、安装等环节下来需要多少钱★■▼?
首先得有资源才能形成资产◇▲=-,每次送一个小礼物□▪△■▼◆,筑福已经做了11年☆▽,这个收入可以补充改造小区的费用•--◁◇。让我们支持云南省做城市更新▷○•■…◆,云南城投给云南省城市更新公司15亿元•=-…-。每次付费★▷…■◁○。这样就形成了持续发展=◁▲□•○。
董有◆▷…◆□■:跟居民沟通■•▪,跟各级部门沟通●☆、协调■◇、落地•-■▽,莲花池(西里6号)在加电梯过程中○○▲◇○▷,负责人写了7万字的日记◇◁,历时5年•▼△。我们带着他全国各地去参观▷△,各级部门去交流▼◁◁□-◇,因为多年前大家没有统一认知•▲,说加电梯大家都不知道▪☆▼▲▼,当然=○-◆,现在加电梯可以说家喻户晓了=•▷□…▽。
比如十四五期间★▼▲★□,国家要求全国每年老旧小区改造不少于3▪▽★•■.9万个□○■★,去年完成了4=□◆•★○.03万个…★▼,今年计划改造5●□▪.3万个▪=•◇•。我们也做了一个5年计划▷★▷▲◁•,缺钱▼○▽…,把资产☆◆◇•□□、资金准备好◇☆▽★=▼,但有资产•▲☆、资金还得批规划★▽▷,不批都是违法建设▷▼◁。
第一关下来…▼▪△△,不同意的人中■◆▷●▽,起码有一半会同意=…•◇。最后还有个别人不同意••◇○☆■,我们会让专业的人去疏导★•△◁,沟通情感◆★。经过这一轮后▷▲■▲△☆,我们再介入基本大部分都能解决掉▲…◁◆★。但这样做肯定会拉开时间▼•◁=▽◁。
2020年湖南▷▷◁、广西-◁、广东•-、天津和厦门等省市政府均发行了老旧小区改造专项债★◆,期限从7年到30年不等■◁…◆=,利率通常在4%以内▷•△■…▼。董有透露•◁☆■◁,筑福从银行拿到的融资期限也能达到10年左右▼▷◆。
具体是按照本片区▲▼○、连片区和大片区划分…○△◁••,还有一类租赁梯••■,连片区是整个街区的公共资源□…◁■。
缓解未来碳中和的压力★=。董有▪•-:这个市场非常大★●◁…,最后干瞎了怎么办▼▼-?我们会参与一部分投资=▪,
另外我们和辽宁◇○△=、广西△-•、重庆★□-、成都◆…、青岛▲□◁■、宜昌等省市也在接触◇○○,有了资产才能变成资金◆△○=◆☆。挑战之一来自与各级部门及居民住户沟通和协调•★◆◇。
董有■▼○▲□:筑福有一套系统的方法论●◁-◆,第一次见面时=▷,我们会把居民分成愿意加装的…▪★•△、有困难的和有意见的等不同群体■●▲▪•■,我们把不同意加装的叫做守门员▼•▲○□▪。
而且发出来的电•◁△▽,所以很难…-◁●,鲁商和中化成立了一个10亿元的城市更新基金☆●▲△,小区的周边有一部分●☆。但可以说说自己○★●□。
很多金融机构包括地产商都在向城市更新方向拓展■-▲…。马上我们通州的项目也要上了□•◆,去年初☆○△▲○,这个楼的选5个人▼▪▽,大部分介入两年就撤了=•□▪,董有■☆▪○:都在谋划进入▲▽。
为什么北京和上海是60万元□☆,我们和造价处仔细交流过=▼○▲●,根据定额■▲、材料标准等确定基准价格▼◆☆▷,政府补贴40%▪◇▼,补贴24万元封顶●★…。
但更大的挑战是盈利•☆◆○△,无论加装电梯工程☆△★☆◇,还是后期维护◆▲-★□-;无论是老旧小区改造前期投入◁◆◁▲▷,还是后期运营●◆,每个环节利润都极薄▷-▷○•☆,运营企业需要想法设法从中挖掘增收的渠道和方式•…=☆●★。
董有○★…:这些年我们一直在探索★◁,但探索的时候经常摔得鼻青脸肿○-▽,在北京学校家属院▽▷••□,刚说几句=◁-•★▲,人家给我们骂出来了□-■=;在上海医院▼◇△▷□-,那儿一吵•☆•■•,我们赶紧散会了◆▼。加梯的同事●■,每天早上出去笑容满面▲▲…◇•□,阳光灿烂☆▷,晚上回来满脸阴郁•☆,被人喷得够呛■◁•☆。如果没有强大的内心很难持续下去▽…▽-。
在北京★-▲▲,2003年我们开始投运动馆▽■▼△,现在筑福有几个运动馆=•△▲,还有石景山朗园■■、首钢园区等几个图书馆□◁=●◇•;还有利用老厂房改造成文创园=☆◇▪○●、科创园•▪■▷,我们公司就在首钢老厂房办公▲◇▽=■,已经7年了◁☆◁◇。
董有◆■▼☆◆:我们以前没做…▲△◁,现在开始做了-▽△■◁,因为有些(小区)没有物业■▲,你得帮着做了☆=●,有的我们自己独立做-★◇☆•,有的联合当地物业公司一起做▽○●◁●。
这种状况下-▽☆○◇,去年底△■■▪◆,但是银行是有条件的▲▽=,加个电梯4年…●●、5年谁熬得住◁○☆?经济观察报▲□◁▷:老旧小区改造和加装电梯•■▪◆,选了昆明▽◆□…=、大理=●△★-、玉溪▼●▪★□■、宾川△•▪◆▼◆、洱源5个城市试点-◆•▪。这三个地方要改成社区文化中心-▼●▼▲。国开行出来2万亿元老旧小区改造专项投资资金•▷?
这种情况下••,就需要转变思路▪◆△,物业费不行▲◁,就搞服务费●○-,周末打造一次卫生◁▼=◆,春秋擦一次窗户▲●▪○,这都可以收费●○◆□。物业费是管房子的▲▷•▲◁●,居民问你管房子管什么=○•◁◆,但要搞服务费◁…◇,明码标价□○=▽□◆,扫码下单■…●★★。
经济观察报◇▷▽▲:加装电梯后还需要日常维护▼□▷,很多老旧小区没有物业公司△…=□▼★,后期维护费用谁来出▽▲□◁◁…?
所以▲-,在这种思路下■▽==□,我们把BTO(即建设◁▷▼-△◁、移交☆•-◁、运营▷▽☆•,利用小区▼•、周边和片区内闲置土地和房产进行再开发建设成经营性物业场所…■,移交给产权所有人★☆◁,形成资产包▲--▪,为改造所需资金进行融资•■△☆-◆,而且通过后期运营带来持续的收入)内容进行了扩展◆…▼○,做了三普三划三代◇▲•、三资三会三业•▽○。
董有□▷▲▼:我经历过两次□●▼,一个是在上海某医院家属院加电梯■◁,晚上8点多做工作座谈■■,聊了有半个小时的时候=▽…○,一楼业主指着三楼业主说◁▼■:●▼◇●“院长•▲□▽,当年分房★▽,你应该把我分到2楼▷▪,你给我分到1楼不公平▷…=,你还住在4楼■◇○△,你想下楼△○,到死都甭想▪▷•◆▪。▼-■◆”当时院长站起来了★■○◆■●,俩人要打架•□◁◇,我们赶紧停这个事儿•-▼。
加电梯虽然原来说经过两个2/3就报批▷▽◁○,但你要施工的时候▷-,有人拿个椅子坐在门口☆◇◇,你加得上吗○★▼△=?所以▽▷-●•◆,加电梯是100%同意▼○•○•=,少一户都不行△▪▷○•。
未来存量时代一定得基于运营思维△•-○、服务思维▪○☆,想要引导居民和社会资本出钱★◁◆●▲△,那肯定得有收益模型•◇-…。但这个模型要回到一个发达社会服务类的正规收益▼☆◆★,用高科技挣钱…□□▽■,服务业应该是高频低收◆◆▼▼▲。
小区居民可以用▲●◆,但是不像过去地产增量时代简单粗暴…▽▼-○○,假如有80%同意的★…,光解决一个问题不行◇★,资本投资◇◁△■□•、建完△○-●。
董有•▼•:你恰恰说反了•▽=,现在扩大得非常快■▪=◁,去年鲁商集团专门约我见面▲★☆•,说山东省针对老旧小区改造…◁…★▷,他们有任务•●■△,有资金▼●◇◁▽…,请我们合作□☆•▽。8月18日签了战略协议=○-☆•,10月成立公司☆▼,12月开始系统推进各地城市更新和老旧小区改造▲☆△。
另外包括东方雨虹等社会资本酝酿参与▲•▷☆▪,每人每周到守门员家○▽◇▲★=,然后装进相关的企业◆▽•▽=,我们从策划•●、规划■▼…、计划帮他们搭建起模型▪★■…•!
现在各地要求老旧小区改造必须有物业★•◁◇◆,如果没有物业就别改○□▲,这是一个硬性条件△■-▷,但是好多小区还没有■▽◁●=◁。比如衡水60%的老旧小区没有物业◇■▼◁,40%有物业的小区也不好•◇▪▪○•,去看了两个小区▼▪△□★,我问物业服务为什么不好□▲•▼,他们说没人交物业费▪•★▪★。
2020年5月•▽,国务院政府工作报告提出新开工改造老旧小区3▽◇.9万个□•,7月○…•▼,国务院办公厅印发《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》●△◆,对老旧小区改造任务进行了明确▼■▲=□,而当年实际完成改造老旧小区4=○■.03万个▲□◆•。
各地政府给适当补贴■=,上海△▲-•▷☆、北京补24万元▼●☆△=,最近上海加了4万元◆★,补到28万元◆•-☆-◇,广东原来是10万元=□▼,现在加到15万元•▪。山东第一批试点每部补25万元◇☆◆▽•,150部共补贴了4000万元◇-,试点完正常6层楼每部补20万元▽○,7层再加点●◁=◆▲,5层再减点△•。
原来我们是按银行给的资金期限6年10年算•◁□△•,后来算下来不行•▪☆•,加上海淀的是国企做的•★▽,有一定公益性▪△○•○,最后定的是每年每户230元到280元价格区间•◁★▪△▷,收回投资大概是15年★▽◇=•□。像广州大都是民企融资做的☆□,大概需要10年★▪■□■■。
所以一句就够了◇△●●▽。我们和光伏发电厂谈的租金是8块钱☆★△◁,比如近期我们和住建委谈小区怎么改●△▪,先后投入4000多万元-■,很多企业本着地产思维●△、工程思维来做老旧小区○◁=●☆★,挣一大笔钱=■▪。接着要完成三资●…◆▼•,现在各个银行都在跟进=■■-★○。